简单来说，三类老房子最吃香：第一类是经鉴定的危房（比如C级、D级危房），

第二类是存在重大安全隐患的房子（像消防设施缺失、线路老化的老小区），

第三类是配套严重不足的老房子（比如没电梯、没停车位的老旧小区）。

这些房子分布在哪？35个大城市有170万套需求，全国地级市加起来超过297个，粗略算下来全国至少有300万套符合条件的旧房。

但这次政策和2015年棚改货币化有本质区别。

当年棚改货币化直接催生了三四线城市房价翻倍的神话，而这次政策明确要求“资金大平衡”，也就是项目必须自己能赚钱，不能让地方政府背债。这意味着这次货币化安置更倾向于核心城市和人口流入地区。

比如青岛已经启动23万平方米货币化安置，苏州计划申请672亿元专项借款，合肥新谋划9个项目涉及1.75万户。这些城市的共同特点是：人口还在增长，商品房库存压力大，但经济基础相对扎实。

再看资金规模。国海证券测算，100万套货币化安置能拉动2亿平方米商品房去化，相当于2024年全国商品房销售面积的15%。

资金来源包括专项借款、地方政府专项债、税费优惠、商业贷款等，其中专项借款已经在苏州、宁波等地落地，单苏州一个城市就申请了672亿元。

这钱怎么花？以房票形式为主，比如青岛要求安置资金必须用于购买新房，宁波直接发钱给居民买商品房。

对楼市的影响分三个层面。

首先是库存消化。2025年三四线城市新房库存去化周期高达56.8个月，青岛、无锡等城市库存超过900万㎡，二手房挂牌量同比暴涨18%。

货币化安置就像给这些城市打了一针强心剂，苏州2024年通过房票安置消化了2.7万套库存，合肥计划用488亿元投资拉动392万㎡去化。

其次是房价分化。核心城市如上海陆家嘴、深圳南山房价微涨2%-5%，但三四线城市像菏泽、徐州房价较2021年高点下跌25%，部分区域跌破3000元/㎡。

货币化安置可能让核心城市房价更稳，但对三四线城市来说，短期内可能刺激需求，但长期看库存压力依然存在。最后是土地市场。

一线城市宅地成交楼面价同比暴涨75.8%，上海静安区地块溢价率达32%，而三四线城市土地流拍率高达47%，城投公司拿地占比超70%。

这意味着未来土地资源会进一步向核心城市集中，三四线城市土地财政将更加困难。

对普通购房者来说，三类老房子的业主最受益。比如住在广州珠江新城的老破小业主，原本房子挂牌500万无人问津，现在可能通过货币化安置拿到600万补偿，转身就能买一套次新房。

但要注意两点：一是补偿标准可能低于预期，青岛货币化安置单价约1.2万元/㎡，比市场价低15%；二是房票有使用期限，苏州要求房票必须在6个月内购房，逾期作废。

对于投资者，建议关注两类机会：核心城市的安置区域（比如广州猎德村改造后房价涨了3倍），以及与安置政策挂钩的房企（如参与青岛、苏州项目的开发商）。

最后要警惕政策风险。这次货币化安置强调“群众意愿强烈”，如果居民不配合，项目可能流产。

比如无锡某城中村改造项目，因60%居民拒绝签约被迫搁置。

此外，地方政府债务压力依然存在，2024年城投平台债务规模达65万亿元，部分城市可能因资金链断裂导致安置延期。

总结来说，这次货币化安置是住建部下的一步险棋。它既能化解部分城市的库存危机，又可能加剧楼市分化。

对于普通老百姓，三类老房子的业主可以趁机套现，但千万别用补偿款去炒房；

对于投资者，核心城市的安置项目是机会，但三四线城市的老房子还是尽早脱手为妙。

楼市的黄金时代已经过去，现在是拼眼光和执行力的白银时代。