房地产市场深度调整之下，物业服务行业也受到诸多挑战。

继2023年物业管理公司上市出现断崖式降温之后，2025年上半年，仅有来自深圳的奥联服务向港交所递交招股书，部分企业甚至选择私有化退市。

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受房地产影响，物业板块IPO热度降至冰点

据观点指数研究院发布的《中国房地产全产业链发展白皮书》，2025年，物业服务行业整体营收增速有所下滑，业绩分化明显同时，应收账款、商誉等金融资产减值问题仍然影响着物企的盈利能力，行业盈利水平整体表现不佳。

受到目前整体经济的下行压力及房屋资产价值滑坡的影响，今年上半年政策端引发“空置房物业费打折潮”，要求物业服务“质价相符”的呼声越来越高。截至当前，不完全统计全国已有苏州、无锡、宿迁、扬州、常州、长沙、石家庄、青岛、潍坊、烟台和兰州新区等十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折。

多种因素影响下，2025年以来，物业板块的IPO热度降至冰点，仅有奥联服务于3月21日向港交所提交上市申请。同时期，隶属于深圳控股的深业物业，第四次递交的招股书正式失效，仍未能如愿登陆资本市场；融信服务则在3月18日正式完成私有化退市，主要原因是股票长期流动性低，且股份呈现下滑趋势，无法开展集资功能，退市将减少维持上市地位的成本与开支。

尽管物管股上半年以来呈现出回暖的态势，但整体仍跑输大盘。截至2025年6月30日，恒生物业服务及管理(HSPSM.HI)指数今年上涨 11%，比较之下，恒生指数(HS1.HI)增幅则达到 20%。

观点指数跟踪的40家港股物企，上半年平均区间涨幅为7.71%；估值也有较大的回升，市盈率(TTM)由年初的5.09倍增长至上半年末的10.62倍。其中，股价上涨幅度较大的三家物企包括众安智慧生活(+108.38%)、德商产投服务(+39.29%)及华润万象生活(+35.96%)；德商产投服务与华润万象生活的市盈率 (TTM) 亦保持头部水平，分别为24.21倍及22.1倍。

总市值不足10亿港元的港股物企有38家

截至 2025年6月30日，港股总市值超百亿的物企共有6家（比去年同期少一家），占上市物企的比例仅10%。包括华润万象生活(866.21亿港元)、万物云(246.41亿港元)、碧桂园服务(219.33 亿港元)保利物业(183.43亿港元)、中海物业(179.96 亿港元)绿城服务(137.76%)。相比之下，已有38家物企总市值不足10亿港元，占比达到63%。

与此同时，今年以来进行股份回购的物企数量略有下降，由上年同期的10家下降至8家，回购股份金额共计2.34亿港元，同比下滑了35.24%。

今年以来，物业行业收并购热度持续走低。据观点指数数据，2025上半年物业行业共发生18宗公开收并购案例，主要目的涉及扩大公司业务规模，巩固优势区域业务基础，提升专业服务领域竞争，实现以资抵债等。

此外，物企对过往不良收并购项目进行退货或风险出清，也成为上半年股权交易的主流。据观察，被退货公司大多位于低能级城市或区域，规模及业务增长难以达到预期。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬